Décret tertiaire (Éco Énergie Tertiaire) : -40% en 2030, que faire en 2026 ?

Le décret tertiaire — ou plus précisément le dispositif Éco Énergie Tertiaire issu de la loi ELAN et du décret n°2019-771 — est entré en vigueur en 2019 mais beaucoup d'acteurs B2B n'ont pas encore pris la mesure du calendrier 2030. Voici ce qu'il faut savoir en 2026 pour ne pas être pris de court.

Champ d'application

Tous les bâtiments à usage tertiaire de surface ≥ 1 000 m², qu'ils soient :

• Bureaux, commerces, hôtellerie, restauration
• Enseignement, santé, sport, culture
• Administration publique ou privée
• Bâtiments mixtes dont la partie tertiaire dépasse 1 000 m² cumulés

Sont concernés tous les propriétaires et tous les locataires de ces bâtiments. Les obligations s'appliquent à l'occupant et au propriétaire — ils doivent s'organiser pour respecter le décret ensemble.

Les objectifs

Réduction de la consommation d'énergie finale par rapport à une année de référence (à choisir entre 2010 et 2020) :

• -40% en 2030
• -50% en 2040
• -60% en 2050

Ou alternativement, atteindre un niveau de consommation absolu par typologie de bâtiment (objectif "Cabs") fixé par arrêté.

L'obligation déclarative annuelle sur OPERAT

Chaque année, avant le 30 septembre, les assujettis doivent déclarer leurs consommations sur la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME :

• Identification du bâtiment
• Année de référence et consommations associées
• Consommations de l'année écoulée
• Indicateurs d'activité (occupation, ouverture, etc.)

Cette déclaration est publique. Les bâtiments les plus performants peuvent recevoir un label "Éco Énergie Tertiaire" valorisable (communication, attractivité locative).

Les sanctions

Le décret prévoit une procédure graduée :

1. Mise en demeure par le préfet (3 mois pour se conformer)
2. Publication du nom de l'assujetti défaillant ("name and shame")
3. Amende administrative de 1 500 € pour personne physique, 7 500 € pour personne morale

L'amende paraît modeste, mais le risque réputationnel pour une foncière, un bailleur ou une grande entreprise est lourd.

Comment réduire de 40% concrètement ?

Sur un bâtiment tertiaire des années 1990-2000 sans rénovation lourde, atteindre -40% en 2030 demande typiquement :

Niveau 1 — Quick wins (-10 à -15%)

• Réglages, contrats d'exploitation, sensibilisation
• Programmation horaire, abaissement consignes
• Remplacement éclairage LED
• Audit consommations et chasse aux gaspillages

Niveau 2 — GTB et pilotage (-15 à -25% additionnel)

• GTB classe A ou B (obligatoire par décret BACS)
• Comptage par poste et par étage
• Détection dérives

Niveau 3 — Équipements (-20 à -30% additionnel)

• PAC en remplacement chaudière fioul/gaz
• Ventilation double flux haute efficacité
• Solaire thermique pour ECS

Niveau 4 — Enveloppe (-15 à -25% additionnel)

• Isolation toiture
• Remplacement vitrages
• Étanchéité à l'air

Cumuler les niveaux permet d'atteindre -50 à -60% sur un bâtiment ambitieux. Le -40% en 2030 devient atteignable avec niveaux 1+2+3 sans nécessairement attaquer l'enveloppe (selon l'état initial).

Articulation avec les autres réglementations

Décret BACS : impose la GTB en tertiaire >290 kW pour 2027. Cohérent avec Éco Énergie Tertiaire — la GTB est un brique obligatoire.

RE2020 : ne concerne que le neuf, pas l'existant.

Loi APER : ombrières parking >1 500 m² obligatoires. Marginal sur le bilan énergétique du bâtiment mais à intégrer dans la stratégie patrimoniale.

CSRD / reporting ESG : pour les grandes entreprises (>250 salariés), obligation de reporting environnemental qui inclut la performance des bâtiments. Le décret tertiaire fournit les données.

La subvention : CEE comme levier principal

Toutes les opérations Niveau 1 à 4 sont éligibles aux CEE selon la fiche d'opération applicable. Le cumul CEE peut subventionner 25-45% du HT travaux selon nature et bonifications.

Pour les copropriétés et bailleurs sociaux, ajouter MaPrimeRénov' Copro / CEE-précarité. Pour les acteurs publics, ajouter le Fonds Vert.

Le plan stratégique sur 5 ans

Si vous êtes gestionnaire d'un patrimoine tertiaire et que vous n'avez pas démarré, voici la roadmap 2026-2030 :

• 2026 : déclaration OPERAT à jour, audit énergétique, identification année de référence optimale, plan pluriannuel
• 2027 : GTB classe A/B (obligation BACS + Niveau 2 Éco Énergie Tertiaire), premiers quick wins
• 2028 : remplacement équipements chauffage/clim sur les bâtiments les plus consommateurs
• 2029 : finalisation équipements, premières mesures d'écart
• 2030 : reporting OPERAT démontrant l'atteinte -40%

EUREKA accompagne les gestionnaires de patrimoine tertiaire dans cette trajectoire complète — audit, plan, subvention, déploiement, reporting.